マンションといえば、タワーマンションや大規模マンションが人気を集める傾向にありますが、３０戸程度の小粒なマンションもあなどれません。

　小粒の強みは、万人受けを狙わなくても良いぶん、ピリッと辛い、個性的なコンセプトが打ち出せるところにあります。
　私が運営するマンション評価ナビが評価したマンションのなかで、ユニークな小粒マンションの1つ「ルナタウン西日暮里」（ダイナセル）をご紹介しましょう。


　　　　　　　　　　　　　　　　　ルナタウン西日暮里の外観

　このマンションは高齢者向けケア付きマンションにはちょっと抵抗を感じるシニア層を意識しています。
　特色は、ヘルパー２級の資格を持つかたが管理人として配置され、シニアの生活の手伝いや相談にのってくれるところにあります。地域の医療機関と提携し、２４時間の受診体制、月1回の個別無料相談などのシステムがあります。
　エントランスにはサービスコーナーがあり、お茶を飲みながら管理スタッフとの打合せや住民同士の団らんができるようになっています。


　　　　　　　　　　　　　　エントランスのサービスコーナー
　
　さらに特筆すべきは、当面管理費ゼロ円ということ。1階にセブンイレブンが入り、その賃料が管理費になるというものです。

　住民同士の交流がうまく進めば「集合して住む」楽しさが得られるマンションでしょう。

　マンション価格の上昇による売れ行き不振で、このところマンション業界は元気がありません。
　ルナタウン西日暮里のような先進性のあるマンションがもっと登場して、話題沸騰すれば、市場も活性化するのですが。

今回は、これから都心のマンションに住み替えたい方向けに、買い時はいつかについて考えてみたいと思います。
　買い時かどうかは、価格、販売量、プランの工夫、ローンの金利の動向で占っていきます。

　まず、価格です。昨年のマンションの平均価格は、都内山の手エリアが３．３�u（坪）単価は約365万円、平均価格は７７５８万円でした。下町エリアは3.3�u単価が228万円、平均価格は4981万円でした。この先の価格が気になるところですが、この秋までに出揃うマンションの土地は最近のなかで最も高水準で取得されており、しかも上昇しきった建築費で建てられるため高どまりはあっても、値下がり傾向はありません。
　とはいえ、売れ行きは鈍っており、販売不振物件に関しては200万円程度の値引きというのがちらほら聞こえるようになってきました。また、関連会社のリゾートクラブやゴルフ場の利用権を提供したり、モデルルームに行ったらハワイ旅行があたる、といったおまけ付（実質値引き）も登場しています。

　販売量ですが、これは選ぶ対象となるマンションの戸数ですから、多ければ多いほど、選択肢は広がります。都内23区の販売戸数は1万8000戸程度と予想されており、昨年よりは10％程度増えていますので、少しは選択肢は広がったと見ることができます。

　間取りや設備などの商品プランに関しては、水周りを中心に食洗機、ディスポーザー、ミストサウナなど標準装備のレベルは確実にあがっています。
が、価格を抑えるために、広さは圧縮傾向にあり、60�u台の3ＬＤＫが珍しくありません。


　　　　これから販売されるタワーマンション　3.3�u単価は500万円以上

　気になる住宅ローン金利ですが、米国に端を発した景気減速の影響で当分の間は低い水準のまま推移しそうです。

こうした状況をもとに結論です。
　今年中に何としてでも買う！という方は、秋に照準をあわせましょう。秋には新規のマンションが出揃うとともに、売れ行きによっては、価格調整で値下げ物件もでてくるはずです。
　あせらず、じっくり探したい方は、1年後を射程距離におきましょう。土地の価格は既に値下がり傾向にあります。これから、下がった土地を取得して、マンションを販売するとなると、市場にでてくるのが、来年以降になるからです。

　当面、マンション購入は、あせらず、じっくりいきましょう。
　






　

　今回は知人Ｙ氏が3年がかりで探し出した、田舎暮らしの地、千葉県の久留里をごご紹介します。
　
　まずは、交通です。
電車の場合は内房線・特急利用で木更津まで行き、久留里線に乗り換えて、久留里で下車します。
　乗車時間は東京駅から木更津まで54分。木更津から久留里まで42分。併せて96分かかります。
　久留里線はのどかなローカル線で、鉄道愛好家の人々が田園を走り抜ける列車の姿を撮影しているところをよく見かけます。

　車の場合は都心からアクアライン、圏央道（木更津東）を利用すると1時間10分程度で到着します。
　高いといわれるアクアライン(片道2320円）ですが、現在、朝夕は割引料金・1500円が適用されています。

　久留里はやや外房よりの内陸部に位置しており、田園や里山風景の美しい街です。この田園で造られるお米の美味しさにはびっくりしました。
　新潟のコシヒカリなどのブランド米と比べ、コストパフォーマンスはとても高いように思います。また、おいしい卵の生産地でもあります。　いたるところに農産物直売所があり、季節の野菜・果物・花卉・卵等が安価に手に入ります。


　　　　　　　農産物直売所。ドライブの途中で立ち寄る人多し

　久留里は水が豊なところで、街角のところどころに自噴井戸があり、誰でも無料で、おいしい水を飲むことができます。「久留里の名水」として地元の人に親しまれています。
　水がきれいなところですから、夏には近くを流れる小櫃川の岸辺で、蛍を見ることができるそうです。


　　　　　　　　　自噴の井戸。おいしい水が飲めます

　おいしいお米とお水が揃えばお酒ですよね。久留里には造り酒屋がいくつもあり、「久留里城」「天乃原」「福祝」「吉寿」などの地酒がつくられています。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　キャンプ場のメッカでもあります。ＧＷや夏休みには親子づれでにぎわいます。


　　久留里のオートキャンプ場のさきがけ的存在



　Ｙ氏の土地はこうした久留里の田園風景が一望できる、丘（といっても海抜80メートル）の上にあります。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　冬枯れの里山風景

　
・東京から1時間ちょっとで気軽に行ける
・冬でも暖かいのどかな里山での暮らし
・お水やお米、お酒がおいしい
という条件がそろっているので、Ｙ氏の田舎暮らしはうまく行きそうな気がします。
次回はいよいよ地鎮祭です。






　

　都心の住まいとして人気を集める超高層マンション。
私が代表を務めるマンション評価ナビでは毎月高い評価のマンションベスト10を発表していますが、超高層マンションは常連です。
　今回は当サイトで超高層マンションの評価をいくつも手がている評価メンバーの超高層マンションに対する意見をご紹介します。


　　　　　　　　　　　　人気の超高層マンション

　超高層マンションのメリットはたくさんあります。都心の土地を有効利用できること、それにより職住接近すること。オープンスペースの緑化などによって、街並み景観にも影響を与え、地域のシンボルタワーにもなりえること。さらに、数多くの住戸が集まることで、ホテル並みのフロントサービスや、共用の施設もふんだんに盛り込まれます。最新設備、セキュリティーも各戸当たり割安で設置されます。エンピツ一本買うより、ダース、グロスで買う方が安いのと同じ仕組みです。

　一方では数が集まる恐ろしさ、高層であるための問題もあります。高層住人の行動の調査報告によると、高層に住む人は出不精になりやすいそうです。親が出不精になると必然的に子供も部屋に閉じこもりがちになります間毎日通勤する人は別ですが、高齢者も外に出かける機会が減ってしまいそうです。

　マンションは一般的に10年に一度、大規模修繕工事を行います。もちろん、超高層マンションはメンテナンスがしやすいような設計がなされています。しかし、修繕工事の費用は階数が高くなればなる程、高額になるそうです。例えば、14階建てと22階建てを比べると、一戸当たり、1.5倍の費用になる、という試算もあります。

　今は新しいタワーマンションもいつか老朽化します。区分所有法が改正され、現在では４／５の決議で建替えが可能です。しかし、300戸、400戸のマンションで４／５の同意を得るのは大変なことです。つまり将来、建替えが必要な時期にきても動きがとれず、スラム化する恐れもあります。

　私は１０年以上前ですが、マンションの建替えに関係したことがあります。全30戸と小規模マンションで、容積率・建ぺい率ともに余裕があり、等価交換により新しく造る住戸を販売し、元の所有者はお金を出さずに以前よりも広い住まいを手に入れることができる、という非常に恵まれた条件でした。

　それにもかかわらず反対する住民もあり、実現までに数年かかりました。人それぞれ、多くの違った価値観があるものだ、と実感したものです。

　豊洲の超高層マンションは日経新聞社の「10年後のお勧めの街」第一位に選ばれました。30年後にも「お勧めの街」であり続けるために、デベロッパーも住民も何らかの仕組みを作る必要があるのではないでしょうか。

　以上が評価メンバーの超高層マンションに対する意見です。

　かつて、高台に建つマンションの12階、実質20階程度の高さのところにに住んだ経験のある私は、このメンバーの意見には同感至極。
　一見華やかな超高層マンション、住み続けるという視点で再点検してみたほうがよさそうですね。

　今回から月に１回のサイクルで、田舎暮らし同時進行ドキュメントを紹介します。
　私の知人のＹ氏は現在６1歳。５７歳の頃から、定年後は田舎で暮らす！ために、土地探しを開始しました。
　ブランド別荘地の軽井沢を皮切りに八ヶ岳、那須などの高原地帯で土地を探しましたが、冬場の寒さと現地までの所要時間の長さから断念しました。次に近さと温暖さということで、湯河原、真鶴、熱海を検討しましたが、平地の少なさ、それに伴う土地代の高さからこの方面も候補から外しました。

　この後、消去法的に候補地にあがったのが千葉の内房・外房でした。千葉といえば海のイメージが強いので、富浦、館山、勝浦、大原を中心に現地見学の回数は１０回にものぼりました。が、どの土地も帯に短し襷に長し。また、海のそばは潮風で家が傷みやすく、植物も育ちにくいことが分かり、野菜や花を育てたいＹさんには、適さない土地だということが分かってきました。

　そんなときに巡り合ったのが内房でも外房でもない、内陸部にある、久留里の丘にある土地でした。
　この土地は、近所で売り出し中の中古住宅を見に行ったときに、不動産屋さんがついでに見せてくれたものでした。が、残念ながらすぐに売り出す予定はなく、売主さんが売る気になったら知らせましょう、という何だかのんびりした、しかも当てのないお話だったのです。

　待つこと数ヶ月、ついに知らせが届きました。やっと理想の土地がみつかったのです。ここにいたるまでの期間はしめて３年超。なんとも気の長いことでした。
　でも、定年を見据えて５５歳を過ぎた頃から、次なる人生の計画、つまり定年後にやりたいことをアレコレ考えて準備をしながら、計画実現に一番ふさわしい場所を探すには、３年くらいじっくり、間をかけたほうが、失敗がないように思われます。
　やりたいことが決まってはじめて、それにふさわしい土地の条件も明らかになるのですから。
　
　Ｙさんは、土地探しと併行しながら、計画実現に必要な自動車の運転免許をとり、庭づくりの知識も習得しました。


　さてさて、Ｙさんが手に入れた、大樹＆里山の眺望付き土地です。
いかがですか、この見晴らし。地元の人が久留里にこんなところがあったのかとびっくりするほどの眺めの良さらしいですよ。


　　　　　　　　　　　　　　大樹+眺望付きの土地

　次回はこの土地のある、久留里の街をご紹介します。お楽しみに。

　今回は都心に暮らしたい人向けの、ペット可マンション最新事情をご紹介します。

　現在、東京２３区内で販売される新築マンションのほとんどが、犬や猫などの小動物が飼える、ペット可マンションだということ、ご存知でしたか。

　何故100％に近い普及率かというと、都心のマンションを購入するのはシングル、カップルが大半で、子供がいない反面ペット、特に犬と暮らしたいという人がかなりの数にのぼるからです。

　ペット可マンションには、散歩から帰ってきたペットのための足洗い場や、ウンチを捨てるダストボックス、ペットを連れた人がエレベーターに乗っていると、外で待っている人にボタンが点灯して知らせる、ペット同乗ボタンなどを備えたものも珍しくありません。

　ところで、色々な人が同居するマンションでは、犬嫌いの人に不快感をあたえない暮らし方が求められます。そのためには、マンションで飼いやすい犬種を選ぶことが大切です。
ポイントは、
・飼い主に従順であること
・攻撃性がなく穏やかであること
・人に対して友好的であること
の3つです。

この条件を満たす犬種は、チワワ、シーズー、キャバリア、トイプードル、パピヨンなどコンパニオンドッグと呼ばれるグループに属する犬たちです。
たいていは小型で、もともと女性が楽しむように作り出された犬種で、愛情深く、従順で穏やかなため、初めての人にも飼いやすい犬だそうです。


　　　　　　　　　　　　シーズー


　　　　　　　　　　　　トイプードル

マンションのペット規約では、体長50ｃｍくらいの抱きかかえられるサイズで、2匹まで、というところが多く、こうした犬たちであればだいたい規則をクリアできます。

また、犬の選び方もさることながら、犬と快適に過ごすには、しつけや運動など犬の世話をする時間をちゃんととれるか、という、飼い主自身の暮らし方もおおいに問われるところです。

　私が代表を務めるマンション評価ナビでは、住み心地ここ良し検索で「ペットが飼える」をクリックすると、ペットの共用施設が充実したマンション情報を見ることができます。気になるかたは、プロフィール下の「マンション評価ナビ」のリンクボタンをクリックすればご覧いただけます。

ところで、ここまでペット可マンションが当たり前になると、かえって希少性がでてくるのが「ペット不可マンション」かもしれませんね。

　はじめまして。本日よりブログをはじめるマンション評価ナビ代表の大久保です。このブログでは、日頃のマンション評価活動のかたわら、拾ったこぼれ話をご紹介していきます。

　さて第1回目のお話は、都心暮らしＶＳ田舎暮らしです。

　この論争、実は50代以降の脱・子育て＆定年世代の夫婦間で、繰り広げられることが多いんです。都心のマンションを志向する妻、田舎で菜園づくりの夢を実現したい夫、というのが良くあるパターンです。

　そんな住まいをめぐる両者の綱引きは、最後は夫の負けで終わるというケースが多いんですよ。
　
　強引な夫にひっぱられて、しぶしぶ田舎に来た妻ですが、数年もすると、買い物の不便さ、文化・娯楽の乏しさ、そして友達との交流の少なさに我慢できず、東京や横浜に住む娘夫婦の近くに引っ越して行ってしまう。
　いっぽう、意地で夫は田舎暮らしを続けるものの、所詮家事のできない悲しさ。家の中は荒れ放題、毎度の食事もままならず、結局妻のもとへ逃げ帰るなんて事例に、私は結構な確率でお目にかかりました。
　築５年程度の中古田舎家の本当の売却理由なんて、そんなところにあったりするんです。

　そこで、お勧めなのが、トカイナカ。たとえば、東京から１．５時間くらいの青梅とか、牛久とか、木更津とか。こうしたところであれば自然は豊ですし、東京の都心で開かれるコンサートを楽しんだ後に、おしゃれなレストランで軽い食事を楽しんでも、その日のうちに帰宅できるというわけです。

　暮らしをともにしてこそ夫婦（ちょっと古いですか？）。双方が納得のいくところで暮らしたいものですよね。

　　　　　　　　　　　　夫が夢見る田舎暮らし