都心のマンションの売れ行きはかんばしくありません。
　そんななか、総戸数518戸のマンションが一般公開前に220戸も販売済みというではありませんか。

　このマンション、私が運営するマンション評価ナビが、既に評価済したマンションで「パークコート赤坂　ザ　タワー」といいます。
43階建てのタワーマンションで平均坪単価は500万円を少し超えるのですが、当サイトが調査した時点で、一番坪単価の低い階は、7階で約450万円、一方高い41階で928万円と倍以上の開きがあります。平均坪単価はあまり意味のない数字かもしれませんね。
　間取りもＳＴＵＤＩＯタイプからファミリータイプまで多数のバリエーションがあります。36階以上は75�u以上・1億3000万円以上になるようです。1500人くらいの家族が様々な価格帯の住戸に住む、1つの街のようなマンションといえます。


　　　　　　　　　　　　　　　　緑の森が赤坂御所

　予想を超える売れ行きの理由は？
　3つあげてみると、まずは、ブランド立地だということ。赤坂御所の緑が臨め、赤坂サカスは至近距離、東京ミッドタウンも徒歩圏。赤坂、赤坂見附、青山一丁目の3駅5路線が活用できます。
　2つめは、サービスのレベルがホテル並みだということ。24時間有人管理、8時から22時まではコンシェルジュサービス、ドアマン、ベルスタッフなどのサービスが受けられます。有料でホームアテンダントのシステムもあります。
　3つ目は、敷地内の植栽。6400本もの樹木が植えられ、お花見の名所となりそうです。周辺のマンションやビルの佇まいとはひと次元豪華さ違います。
　
　ところで、赤坂御所の緑が臨める住戸は北向きで、相当な高層階に限られます。また、ホテル並のサービスは、なくても生活に支障はきたしません。植栽もあれば有難いですが、優先順位は少し下がります。

　なのに、220戸も販売済み。自尊心をくすぐる要素というのは、理屈抜きで高額消費の背中を押すパワーがあるということでしょうか。

　マンションといえば、タワーマンションや大規模マンションが人気を集める傾向にありますが、３０戸程度の小粒なマンションもあなどれません。

　小粒の強みは、万人受けを狙わなくても良いぶん、ピリッと辛い、個性的なコンセプトが打ち出せるところにあります。
　私が運営するマンション評価ナビが評価したマンションのなかで、ユニークな小粒マンションの1つ「ルナタウン西日暮里」（ダイナセル）をご紹介しましょう。


　　　　　　　　　　　　　　　　　ルナタウン西日暮里の外観

　このマンションは高齢者向けケア付きマンションにはちょっと抵抗を感じるシニア層を意識しています。
　特色は、ヘルパー２級の資格を持つかたが管理人として配置され、シニアの生活の手伝いや相談にのってくれるところにあります。地域の医療機関と提携し、２４時間の受診体制、月1回の個別無料相談などのシステムがあります。
　エントランスにはサービスコーナーがあり、お茶を飲みながら管理スタッフとの打合せや住民同士の団らんができるようになっています。


　　　　　　　　　　　　　　エントランスのサービスコーナー
　
　さらに特筆すべきは、当面管理費ゼロ円ということ。1階にセブンイレブンが入り、その賃料が管理費になるというものです。

　住民同士の交流がうまく進めば「集合して住む」楽しさが得られるマンションでしょう。

　マンション価格の上昇による売れ行き不振で、このところマンション業界は元気がありません。
　ルナタウン西日暮里のような先進性のあるマンションがもっと登場して、話題沸騰すれば、市場も活性化するのですが。

今回は、これから都心のマンションに住み替えたい方向けに、買い時はいつかについて考えてみたいと思います。
　買い時かどうかは、価格、販売量、プランの工夫、ローンの金利の動向で占っていきます。

　まず、価格です。昨年のマンションの平均価格は、都内山の手エリアが３．３�u（坪）単価は約365万円、平均価格は７７５８万円でした。下町エリアは3.3�u単価が228万円、平均価格は4981万円でした。この先の価格が気になるところですが、この秋までに出揃うマンションの土地は最近のなかで最も高水準で取得されており、しかも上昇しきった建築費で建てられるため高どまりはあっても、値下がり傾向はありません。
　とはいえ、売れ行きは鈍っており、販売不振物件に関しては200万円程度の値引きというのがちらほら聞こえるようになってきました。また、関連会社のリゾートクラブやゴルフ場の利用権を提供したり、モデルルームに行ったらハワイ旅行があたる、といったおまけ付（実質値引き）も登場しています。

　販売量ですが、これは選ぶ対象となるマンションの戸数ですから、多ければ多いほど、選択肢は広がります。都内23区の販売戸数は1万8000戸程度と予想されており、昨年よりは10％程度増えていますので、少しは選択肢は広がったと見ることができます。

　間取りや設備などの商品プランに関しては、水周りを中心に食洗機、ディスポーザー、ミストサウナなど標準装備のレベルは確実にあがっています。
が、価格を抑えるために、広さは圧縮傾向にあり、60�u台の3ＬＤＫが珍しくありません。


　　　　これから販売されるタワーマンション　3.3�u単価は500万円以上

　気になる住宅ローン金利ですが、米国に端を発した景気減速の影響で当分の間は低い水準のまま推移しそうです。

こうした状況をもとに結論です。
　今年中に何としてでも買う！という方は、秋に照準をあわせましょう。秋には新規のマンションが出揃うとともに、売れ行きによっては、価格調整で値下げ物件もでてくるはずです。
　あせらず、じっくり探したい方は、1年後を射程距離におきましょう。土地の価格は既に値下がり傾向にあります。これから、下がった土地を取得して、マンションを販売するとなると、市場にでてくるのが、来年以降になるからです。

　当面、マンション購入は、あせらず、じっくりいきましょう。
　






　

　都心の住まいとして人気を集める超高層マンション。
私が代表を務めるマンション評価ナビでは毎月高い評価のマンションベスト10を発表していますが、超高層マンションは常連です。
　今回は当サイトで超高層マンションの評価をいくつも手がている評価メンバーの超高層マンションに対する意見をご紹介します。


　　　　　　　　　　　　人気の超高層マンション

　超高層マンションのメリットはたくさんあります。都心の土地を有効利用できること、それにより職住接近すること。オープンスペースの緑化などによって、街並み景観にも影響を与え、地域のシンボルタワーにもなりえること。さらに、数多くの住戸が集まることで、ホテル並みのフロントサービスや、共用の施設もふんだんに盛り込まれます。最新設備、セキュリティーも各戸当たり割安で設置されます。エンピツ一本買うより、ダース、グロスで買う方が安いのと同じ仕組みです。

　一方では数が集まる恐ろしさ、高層であるための問題もあります。高層住人の行動の調査報告によると、高層に住む人は出不精になりやすいそうです。親が出不精になると必然的に子供も部屋に閉じこもりがちになります間毎日通勤する人は別ですが、高齢者も外に出かける機会が減ってしまいそうです。

　マンションは一般的に10年に一度、大規模修繕工事を行います。もちろん、超高層マンションはメンテナンスがしやすいような設計がなされています。しかし、修繕工事の費用は階数が高くなればなる程、高額になるそうです。例えば、14階建てと22階建てを比べると、一戸当たり、1.5倍の費用になる、という試算もあります。

　今は新しいタワーマンションもいつか老朽化します。区分所有法が改正され、現在では４／５の決議で建替えが可能です。しかし、300戸、400戸のマンションで４／５の同意を得るのは大変なことです。つまり将来、建替えが必要な時期にきても動きがとれず、スラム化する恐れもあります。

　私は１０年以上前ですが、マンションの建替えに関係したことがあります。全30戸と小規模マンションで、容積率・建ぺい率ともに余裕があり、等価交換により新しく造る住戸を販売し、元の所有者はお金を出さずに以前よりも広い住まいを手に入れることができる、という非常に恵まれた条件でした。

　それにもかかわらず反対する住民もあり、実現までに数年かかりました。人それぞれ、多くの違った価値観があるものだ、と実感したものです。

　豊洲の超高層マンションは日経新聞社の「10年後のお勧めの街」第一位に選ばれました。30年後にも「お勧めの街」であり続けるために、デベロッパーも住民も何らかの仕組みを作る必要があるのではないでしょうか。

　以上が評価メンバーの超高層マンションに対する意見です。

　かつて、高台に建つマンションの12階、実質20階程度の高さのところにに住んだ経験のある私は、このメンバーの意見には同感至極。
　一見華やかな超高層マンション、住み続けるという視点で再点検してみたほうがよさそうですね。

　今回は都心に暮らしたい人向けの、ペット可マンション最新事情をご紹介します。

　現在、東京２３区内で販売される新築マンションのほとんどが、犬や猫などの小動物が飼える、ペット可マンションだということ、ご存知でしたか。

　何故100％に近い普及率かというと、都心のマンションを購入するのはシングル、カップルが大半で、子供がいない反面ペット、特に犬と暮らしたいという人がかなりの数にのぼるからです。

　ペット可マンションには、散歩から帰ってきたペットのための足洗い場や、ウンチを捨てるダストボックス、ペットを連れた人がエレベーターに乗っていると、外で待っている人にボタンが点灯して知らせる、ペット同乗ボタンなどを備えたものも珍しくありません。

　ところで、色々な人が同居するマンションでは、犬嫌いの人に不快感をあたえない暮らし方が求められます。そのためには、マンションで飼いやすい犬種を選ぶことが大切です。
ポイントは、
・飼い主に従順であること
・攻撃性がなく穏やかであること
・人に対して友好的であること
の3つです。

この条件を満たす犬種は、チワワ、シーズー、キャバリア、トイプードル、パピヨンなどコンパニオンドッグと呼ばれるグループに属する犬たちです。
たいていは小型で、もともと女性が楽しむように作り出された犬種で、愛情深く、従順で穏やかなため、初めての人にも飼いやすい犬だそうです。


　　　　　　　　　　　　シーズー


　　　　　　　　　　　　トイプードル

マンションのペット規約では、体長50ｃｍくらいの抱きかかえられるサイズで、2匹まで、というところが多く、こうした犬たちであればだいたい規則をクリアできます。

また、犬の選び方もさることながら、犬と快適に過ごすには、しつけや運動など犬の世話をする時間をちゃんととれるか、という、飼い主自身の暮らし方もおおいに問われるところです。

　私が代表を務めるマンション評価ナビでは、住み心地ここ良し検索で「ペットが飼える」をクリックすると、ペットの共用施設が充実したマンション情報を見ることができます。気になるかたは、プロフィール下の「マンション評価ナビ」のリンクボタンをクリックすればご覧いただけます。

ところで、ここまでペット可マンションが当たり前になると、かえって希少性がでてくるのが「ペット不可マンション」かもしれませんね。